Information für ausländische Käufer und Verkäufer

Kunden aus dem Ausland, die ein Grundstück oder ein Haus in den Vereinigten Staaten kaufen möchten, sollten zuerst eine Zulassungsnummer beim State Department beantragen. Wenn Sie sich nicht für eine Sozialversicherungsnummer qualifizieren, müssen ausländische Käufer/Verkäufer eine internationale Steuerkenn-Nummer haben. Diese Nummer ist auch bekannt als “TIN” und wird von der Bundesregierung herausgegeben (www.federaltaxid.us). Die Nummer ist sowohl auf die Steuerrückerstattungsformulare zu setzen, die von den nicht ansässigen Ausländern archiviert werden, als auch auf alle Formulare, die den Besitz von Immobilien betreffen.

Personen gelten als US-Bewohner, wenn sie im Besitz einer “Green Card” sind, die es einer Person erlaubt während eines Kalenderjahres permanent in den USA wohnhaft zu sein, oder wenn “erhebliche Anwesenheit” im Land gilt. Dieses trifft zu, wenn eine Person entweder für mindestens 183 Tage in einem Kalenderjahr in den USA weilt oder falls diese die Formel für das Wohnrecht für einen 3-Jahres-Zeitraum erfüllt.

In den USA können auch internationale Investoren Hypotheken erhalten; auch ohne Bürger zu sein oder eine Green Card zu besitzen. Die Finanzierung mit Hilfe einer US-Bank zu erhalten kann für Kunden aus dem Ausland folgendermaßen aussehen:

  • • Die Qualifizierung für ein Darlehen erfordert normalerweise eine Anzahlung von 20 Prozent. Obgleich es spezielle Programme für Leute mit diplomatischem Status gibt, die nur 5 Prozent Anzahlung leisten müssen.
  • • Um sich für ein Darlehen mit gerade 10 Prozent Anzahlung zu qualifizieren, benötigen ausländische Bewerber einen Paß, eine Arbeitsbescheinigung, gültige Einwanderungsdokumente, drei Kreditwürdigkeitsausweise aus dem jeweiligen Ursprungsland — vorzugsweise eine Hypotheken- oder Mietreferenz. Auf einem US-Bankkonto muss außerdem der Betrag für die Anzahlung, sowie für die dazukommenden Verwaltungskosten und zusätzlichen Geld für zwei bis vier Monate Zinszahlungen, Steuer und Versicherungssumme hinterlegt sein. Das Geld muss mind. 60 Tage vor Abschluss auf dem Bankkonto eingegangen sein.

Es ist zu beachten, dass ein Einkommen, das durch Mieteinnahmen eines ausländischen Investors oder ähnlich zustande kommt und falls der Besitzer nicht bei einer amerikanischen Firma durch andere Geschäfte oder Handel engagiert ist, so sind 30% des Bruttoeinkommens (vor Unkostenabzügen) zu Steuerzwecken zurückzuhalten, bevor der Ertrag dem Besitzer im Ausland ausbezahlt wird. Die Größenordnung dieser Prozentzahl kann variieren, falls das Land, in dem der ausländische Investor lebt, einen Einkommenssteuervertrag mit den Vereinigten Staaten hat.

Falls ein ausländischer Investor eine Immobilie verkauft, so müssen 10% des Verkaufspreises für Steuern gemäss den Bestimmungen des “Foreign Investment in Real Property Tax Act” zurückgelegt werden. Der Betrag ist dem IRS innerhalb von 20 Tagen nach dem Inkrafttreten des Verkaufs zu bezahlen. Ein Verkäufer kann eine Reduktion oder einen Erlass der Steuern beim IRS beantragen. Immobilien mit einem Wert unter $300.000, die dem Verkäufer für eine bestimmte Zeit als Wohnsitz dienten sind von den Steuern beispielsweise befreit. Verkäufer, die ein “nonforeign Affidavit führen”, und bestätigen können dass sie Steuern zahlen, sind ebenfalls von der Hinterlegung des Betrages befreit.

Die oben genannten Informationen sind ein kurzer Abriss und erheben keinen Anspruch auf Vollkommenheit. Sie müssen rechtlich verifiziert und ergänzt werden. Gerne helfe ich Ihnen mit Namen und Kontaktadressen von zugelassenen Steuerexperten sowie von Anwälten und anderen Fachleuten für solche Belange. Da ein solches Investments für Ausländer in den USA eine komplexe Angelegenheit ist, ist es ratsam professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden.

Zusätzlich zu einem Grundstücksmakler sind meist folgenden Fachleute in eine Immobilienverhandlung involviert.(Wobei die Entscheidung welche Fachleute beratend hinzugezogen werden dem jeweiligen Käufer/Verkäufer überlassen bleibt):

  • • Geldinstitut (Banken, Pfandbriefdarleheninstitute) eine kreditgebende Stelle, die das Kapital zur Verfügung stellt, das notwendig ist um eine Transaktion abzuschließen. Diese Stelle kann auch andere weiterführende Unterstützung gewähren;
  • • Rechtsanwalt – ein Rechtsanwalt nimmt die Vertragsvorbereitung vor, kontrolliert alle mit dem Vertrag in Verbindung stehende Dokumente auf Vollständigkeit und Korrektheit und ist mit der Abschluss der Transaktion sowie mit den Zahlungsmodalitäten beauftragt.
  • • Schätzer – ein Schätzer wird normalerweise miteinbezogen, wenn es darum geht den objektiven Wert einer Immobilie zu beurteilen.
  • • Prüfer – ein Prüfer überprüft die Immobilie mit dem Ziel versteckte Defekte oder mögliche Spätfolgen zu identifizieren, die einem Laien möglicherweise nicht auffallen.
  • • Notare – Notare beglaubigen Dokumente notariell, d.h. sie bestätigen die Echtheit der Unterschriften auf den Dokumenten. Manchmal werden die Kosten für diese Dienstleistung vom federführenden Finanzinstitut des Verkäufers oder vom Agenten, der die Transaktion abschließt übernommen.
  • • Titel Gesellschaften: Versicherungsgesellschaften für Rechtsmängelhaftung bei Grundstücken stellen Rechtstitelversicherung zu einem Realvermögen zur Verfügung und können auch Abschluss- oder Übertragungsdienstleistungen für Urkunden erbringen. Titelgebühren können von Firma zu Firma stark variieren.
  • • Buchhalter – Buchhalter helfen dem Käufer oder Verkäufer bei buchhalterischen Unklarheiten mit Steuer oder Finanzierung.
  • • Landvermesser – er vermisst das Land und zeichnet und markiert die Grenzen, unter Einbezug der Umgebung und im Verhältnis zum Grundstück. Oft fordert die kreditgebenden Stelle einen genauen Plan, um die Eigentumsgrenzen festzulegen und um eine genaue Verbriefung zu versichern.

In manchen US Staaten ist es Rechtsanwälten erlaubt die gesamte Dienstleistung-Palette abzudecken. Obgleich Rechtsanwälte, Notare oder andere Fachleute nicht notwendigerweise in den Immobilienverhandlungen einbezogen werden müssen, ist es im besten Interesse des Kunden sachverständige Hilfe einzuholen, da eine Immobilienanlage eine erhebliche finanzielle Investition darstellt. Danke Fuer Ihre Aufmerksamkeit. Susan

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